按照市委关于组织开展重大课题调研活动的要求，市人大常委会会同市规划局组织专班对规划城区范围内的农(居)民土危房现状情况进行了调查摸底，梳理了2004年以来规划城区个人建房的政策及出路，以及在具体执行过程中出现的新情况，分析了当前土危房改造中存在的问题及难点，并就进一步做好规划城区范围内的农(居)民土危房改造工作提出了一些建议。现就调查情况报告如下：
        一、基本情况
      （一）土危房现状。规划城区范围内的农(居)民土危房调查范围涉及三个城区办事处、9个城区村委会、6个社区。调研组采取召开座谈会议、入户走访、填写调查表、征求意见等形式，基本摸清了规划城区范围内的农(居)民土危房现状。一是按行政区划划分：目前，我市规划城区范围内农（居）民土危房总数318 户，其中玉阳办事处辖区252户、玉泉办事处辖区23户、坝陵办事处辖区43户。经调研组会同办事处、村委会（社区）现场踏勘、认真筛查，规划城区范围内比较严重的农（居）民土危房共有 95 户，其中玉阳办事处辖区 73 户、玉泉办事处辖区 9 户、坝陵办事处辖区 13 户。二是按建筑面积划分：在60㎡以下的有 7 户，60㎡-90㎡的有 43户，90—120㎡的有 13户，120㎡以上的有 32户。三是按建设形式划分：在集体土地上自建的84户，在国有土地上自建的3 户，属于房改房的 1 户，其它建设形式的7 户。四是按现有居住人员划分：无人2户，1人有9户，2人有 18户，3人有22户，4人及以上的有 44户。
      （二）政策及安置出路。为了加强城市规划管理，改变城市规划区内个人住房建设的无序状况，规范城市规划区内个人住房建设，自2004年底开始，市人民政府充分发挥城市规划对城市资源合理利用的综合调控作用，研究出台了相关的政策文件，在规范城市规划区内住房建设的同时，对个人住房建设予以一定的限制，并为范围内限建的农(居)民，包括属于土危房改造在内的住户给予了一些针对性的安置出路。分为两个阶段：
       第一个阶段：2004年—2010年9月执行的政策及出路。
        1、2004年-2010年9月执行的政策。在此期间，我市城市规划区个人住宅建设规划管理主要依据《当阳市城区农居民建房控制性详细规划》和《当阳市城市规划区个人住宅建设规划管理办法》（当政发[2004]46号）以及市政府相关会议纪要精神，归纳起来主要有三点：一是规划城区范围的非农户口居民住宅，只能维修，不准拆建、改建、扩建。二是规划城区范围不在规划保留居民点内的农村村民旧宅，只能维修，不准拆建、改建、扩建。规划城区保留居民点内的农村村民，拆旧建新进一步加以限制。三是规划城区范围属于农村村民的建房户，统一到规划城区外的规划居民点内建设。
         2、2004年—2010年9月执行的安置出路。有两条：一是因规划限建的非农户口（居民）住宅，由房产和国土部门分别评估后，按评估价给予补偿，土地由政府收储，以入住安置房或进入市场方式进行安置，家庭困难户可进入廉租房安置。二是不在规划保留居民点内的农村村民旧宅，宅基地由村负责调整置换，迁至城区外规划居民点内建设或以入住农民公寓进行安置。
        第二个阶段：2010年9月之后执行的政策及出路。
         1、2010年9月之后执行的政策。2010年9月3日，市委常委会第21次常务会议定“在规划城区范围内不再批准新建和拆旧建新”。根据会议纪要精神，2011年6月，市政府发布实施了当政发[2011]4号《当阳市规划城区个人自建住宅规划管理办法》，《办法》规定：一是规划城区除经市人民政府批准建设的规划居民点外，不再批准农（居）民个人自建住宅。严禁以建生产辅助性用房的名义进行住宅建设。二是规划城区范围内个人住宅原则上只允许维修，且维修只限于房屋屋顶、墙面等非承重件。
        2、2010年9月之后执行的安置出路：农（居）民的房屋既不能新建，又无法维修的，通过下列方式进行安置:一是购买市政府投资兴建的安置房进行安置；二是购买村集体投资兴建的农民公寓进行安置；三是到市政府批准的规划居民点自建住宅进行安置；四是符合条件的进廉租房安置；五是货币补偿后进入市场购买商品房安置。
         二、存在的主要问题
         一是安全隐患比较严重。规划城区范围内的农(居)民土危房都存在不同程度的安全隐患。据调查，这些危房户从建造年代来看：建于90年以后的只有 10 户，占总户数的10.5%，建于50--90年代的有80户，占总户数的84.2%，建于50年代以前的有 5 户，占总户数的5.3%。从房屋结构类型上看：土房55户，占总户数的57.9%，砖房26户，占总户数的27.4%，砖混房14户，占总户数的14.7%。这些房屋因修建年代久远，结构质量极差，部分已出现基础下沉，墙体裂缝、倾斜等现象，若遇暴雨大风天气，随时有倒塌的危险，存在严重的安全隐患。
         二是执行政策比较困难。规划城区个人建房进一步限建之后，市委、市政府及相关部门给出了“五条出路”，但在具体的执行中存在一定的困难。如第一、二条，政策规定可以购买市政府投资兴建的安置房或村集体投资兴建的农民公寓进行安置，但是一方面，大部分危房户家庭都十分困难，经济条件较差，按现有补偿标准根本无力购买农民公寓、安置房，另一方面，目前我市安置房建设才刚刚启动，有的村还没有建设农民公寓，如长坂村、雄风村和关陵庙村。第三条，政策规定可以到市政府批准的规划居民点自建住宅进行安置，但是有些村规划城区外已无地可供（无城区外规划居民点），如北门村、长坂村；有的村虽然规划城区外有居民点，但还未启动，如东群村、关陵庙村，不能实施安置。对于符合政策到规划城区外建房的村民，在土地置换时又涉及土地费、青苗补偿费等相关费用问题，安置起来也有一定的难度。第四条，政策规定符合条件的可以进廉租房进行安置，据调查，在这些土危房户中有低保户11户，均因种种原因无法入住。如太子桥社区危房户刘勇，全家5口人，爱人患有心脏病，是低保户，但因现有房屋居住面积过大，人均超过12平方米，不符合入住廉租房的条件；东门楼社区危房户张弥，危房已部分倒塌，现与其姐姐租房居住，张弥本人是低保户，但因患有精神病，发病时有暴力倾向，俗称“武疯子”，申请不到廉租房。第五条，政策规定可以对危房户进行货币补偿后进入市场购买商品房安置，但目前对农（居）民危房的评估收储并没有进入实质性操作阶段，而且对于集体性质的土地，村集体收储后既不能建设又不能进入市场，所以没有收储积极性。据调查，自2004年以来全市没有收储一宗土地。
         三是少数个案确无出路。据调查，有少数危房户不符合“五条出路”的条件，如产权不清的房屋（不是本村村民或是非农业户购买的）。如娘娘庙社区居民朱祖新，过去属关公文化园农业队，是非农业户口，在雄风村有房有山有田，现在房子成为危房，既无条件自建，也无资格购买农民公寓，没有安置出路。
         四是建管矛盾日益突出。大多数土危房户出于自建造价低、方便生产生活、以望获得拆迁补偿等即得利益的考虑，不愿意接受市政府所给予的安置出路，而是要求在原址重建，或是以维修的名义违建，给城市规划管理工作带来很大的压力。调查组在调查中了解到，规划范围内多次提出建房申请的有71户，占总户数的74.7%，按政策都没有被许可。土危房户时有上访，每年达100多人次，目前矛盾比较尖锐的有2户；部分土危房户甚至直接违建，目前已发现正在违建的有4户，导致土危房户与主管部门的矛盾日益加深，影响社会稳定。
        综上所述，城区土危房问题如不及时加以解决，一旦出现倒房或造成人员伤亡，将造成不可挽回的损失，并有可能带来一系列的问题，不利于城市规划管理和城市健康发展。
        三、几点建议
      （一）坚持原则，完善政策。加强城市规划管理，对于改善居住环境、提升城市品位、确保城市总体规划和土地利用总体规划有效实施、促进经济社会可持续发展，具有十分重要的作用。市委、市政府自2004年以来所作出的相关政策符合建设现代化中等城市的要求和发展方向，这一政策要继续得到坚持。特别是要进一步宣传市政府发布实施的当政发[2011]4号《当阳市规划城区个人自建住宅规划管理办法》文件精神，引导个人建房户和危房改造户按照政策所给予的出路进行安置，促进城市规划相关法律法规的贯彻落实。在坚持原则的基础上，完善巩固成果，解决执行政策过程中出现的问题。
      （二）成立专班，研究方案。建议市委、市政府成立规划城区土危房改造领导小组，由分管副市长牵头，成员单位由市财政局、市住建局、市规划局、市国土局、市房管局、市城管局、城区办事处等相关单位和部门组成，统筹协调规划城区土危房改造工作。领导小组要建立例会制度，定期研究解决土危房改造过程中出现的新情况和新问题。各成员单位要按照当政发[2011]4号《当阳市规划城区个人自建住宅规划管理办法》的要求各负其责，合力做好城区土危房改造工作。
      （三）部门会商，推动落实。由市政府牵头，指导市国土局、市房管局研究出台农（居）民危房土地评估收储及村民宅基地置换政策，制定具有可操作性的实施办法，市财政每年安排专项资金进行收储。市土危房改造领导小组可建立个案“会商会诊”制度，本着务实的态度，在不违背大原则的前提下，对确实没有安置出路的土危房可以特批在原址上拆旧建新或到规划居民点建设。
      （四）分类指导，逐户解决。由市土危房改造领导小组对土危房中的特危房进行确认，逐户分析，找准安置出路。一是对规划城区范围内的农（居）民土危房一般按照现行政策执行，对其房屋及土地进行评估收储补偿后，农户迁移到规划居民点自建或购买农民公寓；城镇居民购买安置房；符合条件的低保户入住廉租房进行安置。二是对规划城区范围内家庭困难的土危房村民安置，建议在农民公寓用地范围内建设一定数量的农民廉租房；或由民政、住建、所在地办事处和村给予一定补助后迁移到规划居民点自建平房。三是对规划城区范围内土危房居民及家庭困难户的安置，对其房屋及土地进行评估收储补偿后，建议扩大保障房入住对象范围，将此类情况纳入。四是对规划城区外既无地可供建居民点，又没有建农民公寓的部分城中村，建议迅速启动农民公寓或农民廉租房建设，以解决安置出路。

         调研组人员：卢  景   高  明   刘向阳  杨绪逵 
         李传洲  石明洲  杨  军   王  山   沈  巍